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批出合約中飽私囊
家強是一家地產發展公司的規劃部經理,其公司計劃進行一項環境研究,並由家強負責物色顧問公司及合約外判的事宜。建安是一家小規模的環境顧問公司,過去整體表現一直甚為優異,家強正考慮將合約外判予建安。偉民是一家大型環境研究公司的代表,亦是家強的朋友。某日偉民相約家強午膳並提及有關合約的事宜。家強坦言由於建安過往的表現令人滿意,很大機會取得合約,相反偉民的公司單是處理手頭上的十多份顧問合約已忙得不可開交。
對於家強的答覆,偉民固然失望。為免大家尷尬,偉民隨即轉換話題。偉民問家強其移民計劃進展如何。原來家強的太太小怡已帶同兩名兒子率先移居加拿大,而家強則留港多工作數年才移民與妻兒團聚。偉民在閒談中表示,他在多倫多人脈廣闊,透過一些安排,可協助他兩名兒子入讀當地一間頂級名校。偉民所說的名校聲譽超卓,學生成績不但優異,畢業後更能順利進入多倫多大學。說到這裹,家強終於明白偉民的意思。家強當然希望兩名兒子及早入讀一所好學校,為他們的將來鋪路。
如果家強推薦偉民的公司以換取偉民對兒子的幫助,他會干犯任何罪行嗎?家強在作出決定時應考慮哪些因素?
家強作為地產發展公司的僱員,如果未經僱主許可,接受偉民提供的利益(協助家強的兩名兒子入讀當地一間頂級名校),作為幫助偉民獲得環境研究合約的報酬,便有可能違反《防止賄賂條例》第9條;偉民亦會因此而觸犯行賄罪。
此外,就公司行為守則而言,由於家強與偉民的關係已構成利益衝突。如果家強未有向管理層作出申報,他亦可能會違反公司行為守則。
除了符合公司的規定和行為守則外,家強在選擇可行及最佳的方案時,應考慮以下因素:
1. 是否與誠實、公平及盡責等自我價值觀相符?
2. 可否公開誠實地向他人透露自己的決定?
家強可以參考ETHICS PLUS道德抉擇指引幫助他解決兩難。
「食價」取利
地產代理亞田受業主鍾太委託將一個住宅單位放盤,叫價900萬元。雖然有一位客人林小姐願意以878萬元購入單位,但亞田並無告訴鍾太。後來,亞田向鍾太表示有一客人願以一間有限公司的名義買入她的單位,作價858萬元。亞田向鍾太聲稱樓價有持續下跌跡象,勸她儘早降價出售單位套現,鍾太最後無奈答允成交。事後,鍾太發現買家在成交後便立刻將單位轉售給一位林小姐,成交價為878萬元。鍾太懷疑亞田收取買家的利益,從中「食價」,於是向廉政公署舉報。經調查後,廉政公署發現亞田就是該買家,亦即該有限公司的股東之一。
作為持牌地產代理,亞田應遵守地產代理監管局的《操守守則》。 地產代理和營業員應保障和促進其客戶的利益,按照地產代理協議執行客戶的指示,並對交易各方公平公正;他們亦應避免受委託處理涉及他們擁有權益的物業,並向各方充分披露因該物業而獲得的金錢或其他實益利益。亞田不誠實的行為不單令鍾太及林小姐蒙受損失,同時亦損害了地產代理公司及業界的聲譽。亞田還有可能觸犯了《盜竊罪條例》第16A條下的欺詐罪行。
利益當前 毫無誠信
業主毛太獨家委託地產代理公司出售一個舖位,叫價1,360萬元。地產代理公司遂將毛太的舖位交由地產代理亞娜和亞標負責。
亞娜找到買家願意以1,400萬元購入毛太的物業,但由於亞娜無法即時接觸到毛太,又要趕往開會,便請亞標協助聯絡毛太。可是當亞標成功聯絡毛太後,卻對毛太說有買家願意以1,280萬元購入她的舖位。在亞標的游說下,毛太最終答允成交並簽署了臨時買賣合約。
翌日,亞標告訴亞娜毛太的舖位已由他的客人宋先生搶先購入,宋先生更願意以確認人身份將物業轉售給亞娜的客人。亞娜覺得事有蹺蹊,於是向上級投訴亞標偏幫宋先生以較低價錢購入毛太的商舖,有違公司守則。
地產代理公司在進行內部調查期間,亞標哀求亞娜向公司訛稱那個願意出1,400萬的買家是在簽臨時買賣合約後才找到,亞娜堅決拒絕。
其實,亞標根本不想被亞娜瓜分一半佣金,所以他不打算與亞娜合作,希望獨自售出毛太的物業。故此,亞標找來朋友宋先生合作,先以較低價錢購入毛太的舖位,再以較高價錢用確認人方式出售物業給亞娜的客人;這樣一來,亞標不單可以獨自賺取買賣雙方超過5萬元的佣金,更可與宋先生攤分從「食價」交易中得來的利潤。最終,地產代理公司除了拒絕支付相關佣金給亞標外,還向廉政公署舉報。
亞標的行為看似聰明,其實是以身試法的愚蠢行為,不但有可能觸犯《盜竊罪條例》,並且嚴重違反專業誠信,完全妄顧客戶的利益。
亞標的不道德行為違反了地產代理監管局制定的《操守守則》。他未能遵守法律及操守守則,可能會被視為並非《地產代理條例》下持牌人的適當人選,並可能因此受到紀律處分。
另一方面,案例中的地產代理公司對員工違反法規的行為絕不容忍,秉公處理亞娜的投訴,並且嚴懲亞標。公司管理層能做好誠信管理,能令員工了解公司的操守要求,並鼓勵員工舉報不當行為,從而產生阻嚇作用,公司亦可藉此令具專業操守的員工安心工作,為公司爭取更大利潤,並協助維護公司的良好的商譽。
債台高築 迫於犯險
黎董事是一名丁屋發展商及地產代理公司董事,他的公司收購了一塊新界土地來興建丁屋。
黎董事委派持有地產代理牌照的助手亞鄭負責整項工程。亞鄭在村內認識了自稱是村代表的沈先生,並經常一起賭博作樂,好賭的亞鄭亦因而欠下沈先生不少賭債。亞鄭無力償還賭債,沈先生便要求亞鄭利用黎董事急於展開工程的心理騙取其金錢,以歸還欠款。亞鄭在別無他法下唯有依從沈先生的指示,欺騙黎董事指村代表沈先生要求公司捐贈50萬元給該村的基金,否則村民會反對興建丁屋的工程。黎董事為免節外生枝,給了沈先生一張支票作為給鄉村基金的捐款。事後亞鄭偽造了一張捐款的收據交給公司。
黎董事思前想後,懷疑事件中涉及貪污,故向廉政公署舉報。經調查後發現沈先生根本並非真正村代表,而是一名普通村民。
亞鄭被僱主委以重任負責丁屋發展工程,理應珍惜這次機會爭取表現。可惜,他因好賭而導致個人財困,走投無路之下串同沈先生欺騙公司,濫用僱主黎董事對他的信任。亞鄭深知黎董事的50萬元並非是真正捐贈。亞鄭使用虛假收據欺騙其主事人黎董事,有可能觸犯《防止賄賂條例》第9(3)條。 同時,根據《盜竊罪條例》,沈先生因為向黎董事虛假陳述表示自己是村代表的身份,亦有可能違犯欺詐罪。
亞鄭與沈先生既然有工作往來,社交應酬可能是無可避免,但亞鄭應與沈先生保持適當的距離,尤其不應有任何錢銀瓜葛,以免在工作上有所偏私或陷於進退兩難的境況,難以保持客觀中肯,甚或因私利而做出非法行為,他應避免與客戶進行頻密賭博活動,以免參與任何可能導致利益衝突情況的金錢交易。
亞鄭從事非法活動以致對地產代理行業帶來信譽和/或聲譽受損,有可能違反地產代理監管局制定的《操守守則》。 此外,由於他未能遵守法例及操守守則,可能會被視為並非《地產代理條例》下持牌人的適當人選,並可能因此受到紀律處分。
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