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批出合约中饱私囊
家强是一家地产发展公司的规划部经理,其公司计划进行一项环境研究,并由家强负责物色顾问公司及合约外判的事宜。建安是一家小规模的环境顾问公司,过去整体表现一直甚为优異,家强正考虑将合约外判予建安。伟民是一家大型环境研究公司的代表,亦是家强的朋友。某日伟民相约家强午膳并提及有关合约的事宜。家强坦言由于建安过往的表现令人满意,很大机会取得合约,相反伟民的公司单是处理手头上的十多份顾问合约已忙得不可开交。
对于家强的答覆,伟民固然失望。为免大家尴尬,伟民随即转换话题。伟民问家强其移民计划进展如何。原來家强的太太小怡已带同兩名儿子率先移居加拿大,而家强则留港多工作數年才移民与妻儿团聚。伟民在闲谈中表示,他在多倫多人脉广阔,透过一些安排,可协助他兩名儿子入讀当地一间顶级名校。伟民所說的名校声誉超卓,学生成绩不但优異,毕业后更能顺利进入多倫多大学。說到这裹,家强终于明白伟民的意思。家强当然希望兩名儿子及早入讀一所好学校,为他们的将来铺路。
如果家强推荐伟民的公司以换取伟民对儿子的帮助,他会干犯任何罪行吗?家强在作出决定时应考虑哪些因素?
家强作为地产发展公司的僱员,如果未经僱主许可,接受伟民提供的利益(协助家强的兩名儿子入讀当地一间顶级名校),作为帮助伟民获得环境研究合约的报酬,便有可能违反《防止贿赂条例》第9条;伟民亦会因此而触犯行贿罪。
此外,就公司行为守则而言,由于家强与伟民的关係已构成利益冲突。如果家强未有向管理层作出申报,他亦可能会违反公司行为守则。
除了符合公司的规定和行为守则外,家强在选择可行及最佳的方案时,应考虑以下因素:
1. 是否与诚实、公平及尽责等自我价值观相符?
2. 可否公开诚实地向他人透露自己的决定?
家强可以参考ETHICS PLUS道德抉择指引帮助他解决两难。
「食价」取利
地产代理亚田受业主锺太委託将一个住宅单位放盘,叫价900万元。虽然有一位客人林小姐愿意以878万元购入单位,但亚田并无告诉锺太。后来,亚田向锺太表示有一客人愿以一间有限公司的名义买入她的单位,作价858万元。亚田向锺太声称楼价有持续下跌迹象,劝她儘早降价出售单位套现,锺太最后无奈答允成交。事后,锺太发现买家在成交后便立刻将单位转售给一位林小姐,成交价为878万元。锺太怀疑亚田收取买家的利益,从中「食价」,于是向廉政公署举报。经调查后,廉政公署发现亚田就是该买家,亦即该有限公司的股东之一。
作为持牌地产代理,亚田应遵守地产代理监管局的《操守守则》。 地产代理和营业员应保障和促进其客户的利益,按照地产代理协议执行客户的指示,并对交易各方公平公正;他们亦应避免受委託处理涉及他们拥有权益的物业,并向各方充分披露因该物业而获得的金钱或其他实益利益。亚田不诚实的行为不单令锺太及林小姐蒙受损失,同时亦损害了地产代理公司及业界的声誉。亚田还有可能触犯了《盗窃罪条例》第16A条下的欺诈罪行。
利益当前 毫无诚信
业主毛太独家委託地产代理公司出售一个舖位,叫价1,360万元。地产代理公司遂将毛太的舖位交由地产代理亚娜和亚标负责。
亚娜找到买家愿意以1,400万元购入毛太的物业,但由于亚娜无法即时接触到毛太,又要赶往开会,便请亚标协助联络毛太。可是当亚标成功联络毛太后,却对毛太说有买家愿意以1,280万元购入她的舖位。在亚标的游说下,毛太最终答允成交并签署了临时买卖合约。
翌日,亚标告诉亚娜毛太的舖位已由他的客人宋先生抢先购入,宋先生更愿意以确认人身份将物业转售给亚娜的客人。亚娜觉得事有跷蹊,于是向上级投诉亚标偏帮宋先生以较低价钱购入毛太的商舖,有违公司守则。
地产代理公司在进行内部调查期间,亚标哀求亚娜向公司讹称那个愿意出1,400万的买家是在签临时买卖合约后才找到,亚娜坚决拒绝。
其实,亚标根本不想被亚娜瓜分一半佣金,所以他不打算与亚娜合作,希望独自售出毛太的物业。故此,亚标找来朋友宋先生合作,先以较低价钱购入毛太的舖位,再以较高价钱用确认人方式出售物业给亚娜的客人;这样一来,亚标不单可以独自赚取买卖双方超过5万元的佣金,更可与宋先生摊分从「食价」交易中得来的利润。最终,地产代理公司除了拒绝支付相关佣金给亚标外,还向廉政公署举报。
亚标的行为看似聪明,其实是以身试法的愚蠢行为,不但有可能触犯《盗窃罪条例》,并且严重违反专业诚信,完全妄顾客户的利益。
亚标的不道德行为违反了地产代理监管局制定的《操守守则》。他未能遵守法律及操守守则,可能会被视为并非《地产代理条例》下持牌人的适当人选,并可能因此受到纪律处分。
另一方面,案例中的地产代理公司对员工违反法规的行为绝不容忍,秉公处理亚娜的投诉,并且严惩亚标。公司管理层能做好诚信管理,能令员工了解公司的操守要求,并鼓励员工举报不当行为,从而产生阻吓作用,公司亦可藉此令具专业操守的员工安心工作,为公司争取更大利润,并协助维护公司的良好的商誉。
债台高筑 迫于犯险
黎董事是一名丁屋发展商及地产代理公司董事,他的公司收购了一块新界土地来兴建丁屋。
黎董事委派持有地产代理牌照的助手亚郑负责整项工程。亚郑在村内认识了自称是村代表的沈先生,并经常一起赌博作乐,好赌的亚郑亦因而欠下沈先生不少赌债。亚郑无力偿还赌债,沈先生便要求亚郑利用黎董事急于展开工程的心理骗取其金钱,以归还欠款。亚郑在別无他法下唯有依从沈先生的指示,欺骗黎董事指村代表沈先生要求公司捐赠50万元给该村的基金,否则村民会反对兴建丁屋的工程。黎董事为免节外生枝,给了沈先生一张支票作为给乡村基金的捐款。事后亚郑伪造了一张捐款的收据交给公司。
黎董事思前想后,怀疑事件中涉及贪污,故向廉政公署举报。经调查后发现沈先生根本并非真正村代表,而是一名普通村民。
亚郑被僱主委以重任负责丁屋发展工程,理应珍惜这次机会争取表现。可惜,他因好赌而导致个人财困,走投无路之下串同沈先生欺骗公司,滥用僱主黎董事对他的信任。亚郑深知黎董事的50万元并非是真正捐赠。亚郑使用虚假收据欺骗其主事人黎董事,有可能触犯《防止贿赂条例》第9(3)条。 同时,根据《盗窃罪条例》,沈先生因为向黎董事虚假陈述表示自己是村代表的身份,亦有可能违犯欺诈罪。
亚郑与沈先生既然有工作往来,社交应酬可能是无可避免,但亚郑应与沈先生保持适当的距离,尤其不应有任何钱银瓜葛,以免在工作上有所偏私或陷于进退两难的境况,难以保持客观中肯,甚或因私利而做出非法行为,他应避免与客户进行频密赌博活动,以免参与任何可能导致利益冲突情况的金钱交易。
亚郑从事非法活动以致对地产代理行业带来信誉和/或声誉受损,有可能违反地产代理监管局制定的《操守守则》。 此外,由于他未能遵守法例及操守守则,可能会被视为并非《地产代理条例》下持牌人的适当人选,并可能因此受到纪律处分。
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